Testament i dziedziczenie nieruchomości w UAE dla obcokrajowca

Zakup mieszkania w Dubaju rozwiązuje pytanie „gdzie ulokować kapitał”, ale otwiera drugie, o którym łatwo zapomnieć: co stanie się z tą nieruchomością, gdy właściciela zabraknie. Dla nabywcy z zagranicy odpowiedź jest inna niż w kraju i wymaga świadomej decyzji jeszcze przed lub tuż po transakcji. Poniżej wyjaśniamy realia dziedziczenia w Emiratach, ryzyko związane z brakiem testamentu i konkretne narzędzia, które porządkują sprawę.

Zastrzeżenie: ten artykuł ma charakter edukacyjny i nie stanowi wiążącej porady prawnej. Konkretny scenariusz spadkowy zawsze warto omówić z prawnikiem specjalizującym się w prawie UAE.

Dlaczego dziedziczenie w UAE działa inaczej

Kluczowa różnica jest jedna: w razie braku zarejestrowanego testamentu sądy w Emiratach mogą zastosować do majątku zmarłego zasady oparte na prawie szariatu. Te zasady przewidują sztywny podział między członków rodziny według z góry ustalonych udziałów, który nie musi odpowiadać woli właściciela ani modelowi, jaki uznalibyśmy za oczywisty w Polsce.

Dla obcokrajowca oznacza to kilka praktycznych konsekwencji. Majątek nie przechodzi automatycznie w całości na współmałżonka. Udziały synów i córek mogą być różne. O losie nieruchomości decyduje procedura sądowa w obcym systemie prawnym, prowadzona w języku arabskim, co bez przygotowania bywa długie i kosztowne. Do czasu rozstrzygnięcia konta bankowe zmarłego w UAE bywają zamrażane, a to utrudnia rodzinie bieżący dostęp do środków, na przykład na spłatę zobowiązań związanych z nieruchomością.

UAE dostrzegło ten problem i zbudowało ścieżki dla osób niebędących muzułmanami, które pozwalają uniknąć domyślnego zastosowania prawa lokalnego. W 2022 roku weszło w życie federalne prawo o statusie osobistym niemuzułmanów (Federal Decree-Law No. 41 z 2022 r.), które wprowadza cywilne zasady dla obcokrajowców. Nie zastępuje ono jednak dobrze sporządzonego testamentu. Zarejestrowany dokument nadal jest najpewniejszym sposobem, by to właściciel, a nie ustawa, decydował o podziale.

DIFC Wills i rejestry Abu Dhabi, czyli zabezpieczenie majątku

Rozwiązaniem dla zagranicznego właściciela jest testament zarejestrowany w jednym z anglojęzycznych systemów działających w Emiratach. Najbardziej znany to DIFC Wills Service, prowadzony przez sądy Dubai International Financial Centre. Rejestracja odbywa się w Dubaju, a testament może obejmować aktywa w UAE, natomiast wyznaczenie opiekuna małoletnich działa dla dzieci przebywających w Dubaju oraz w emiracie Ras Al Khaimah. Dla majątku w Abu Zabi funkcjonują odrębne rejestry: Abu Dhabi Judicial Department (ADJD) oraz kanał ADGM Courts (Notary Public and Wills Office).

Zaletą tych systemów jest oparcie na zasadzie swobody testowania. W praktyce właściciel może samodzielnie wskazać, kto i w jakiej części dziedziczy jego mieszkanie, kto zostaje wykonawcą testamentu oraz kto ma sprawować opiekę nad małoletnimi dziećmi. Testament sporządza się i rejestruje po angielsku. W przypadku DIFC spory rozstrzygają sądy działające w tradycji common law, a nie sądy stosujące wyłącznie prawo lokalne.

System	Zasięg majątku	Dla kogo
DIFC Wills Service	UAE, rejestracja w Dubaju; opieka nad dziećmi w Dubaju i Ras Al Khaimah	niemuzułmanie, 21+, z aktywami w UAE
Abu Dhabi (ADJD)	aktywa w emiratach, rejestr Abu Zabi	niemuzułmanie, opcja opt-out od szariatu
ADGM Courts (Notary & Wills)	cyfrowy kanał notarialny współpracujący z ADJD	niemuzułmanie z majątkiem w UAE

Dostępnych jest kilka wariantów dokumentu, które dobiera się do sytuacji:

• Testament obejmujący wyłącznie nieruchomości (property will), gdy jedynym aktywem w UAE jest mieszkanie lub kilka lokali.
• Testament pełny (full will), obejmujący nieruchomości, konta bankowe, udziały w spółkach i inne aktywa w objętych jurysdykcjach.
• Testament dotyczący opieki nad dziećmi (guardianship will), pozwalający wyznaczyć tymczasowego i stałego opiekuna.
• Wersje dla par (mirror wills), w których małżonkowie porządkują sprawy wspólnie, zwykle taniej niż dwa oddzielne dokumenty.

Ważne zastrzeżenie: system DIFC jest przeznaczony dla osób niebędących muzułmanami i które nigdy nie były muzułmanami. Nie trzeba natomiast być rezydentem UAE ani mieszkać w Emiratach. Wystarczy posiadanie majątku na miejscu, co obejmuje typowego polskiego inwestora, który kupił apartament zdalnie i nie planuje przeprowadzki.

Koszt i procedura, orientacyjnie

Rejestracja testamentu w systemie DIFC wiąże się z opłatą urzędową sądów DIFC oraz honorarium kancelarii za przygotowanie treści dokumentu. Opłata urzędowa zależy od typu testamentu i jest stała, niezależnie od wartości majątku. Wersje dla par bywają korzystniejsze niż dwa oddzielne dokumenty. Orientacyjne stawki DIFC (stan na 2026) wyglądają następująco:

Typ testamentu DIFC	Pojedynczy	Dla pary (mirror)
Pełny (full will)	10 000 AED	15 000 AED
Tylko nieruchomości (property)	7 500 AED	10 000 AED
Opieka nad dziećmi (guardianship)	5 000 AED	7 500 AED
Aktywa finansowe / firmowe	5 000 AED	7 500 AED

Powyższe kwoty to sama opłata rejestracyjna, bez kosztu obsługi prawnej. Dla porównania rejestracja w Abu Zabi bywa istotnie tańsza, ponieważ opłata ADJD za pojedynczy testament liczona jest w setkach dirhamów, a kanał cyfrowy ADGM dolicza własną opłatę. Cenniki bywają aktualizowane, więc przed decyzją potwierdź je bezpośrednio w DIFC Courts, ADJD lub u wybranej kancelarii.

Sama procedura przebiega zwykle w kilku krokach: konsultacja i ustalenie treści z prawnikiem, przygotowanie dokumentu po angielsku, rejestracja w rejestrze (osobiście lub zdalnie, zależnie od aktualnie dostępnych opcji) oraz przechowanie testamentu przez sąd. Po rejestracji dokument jest bezpieczny, a wykonawca w razie potrzeby może się na niego powołać.

Jak zabezpieczyć rodzinę w praktyce

Najważniejszy krok jest prosty: nie odkładać sprawy na później. Wielu kupujących traktuje testament jako temat „na spokojnie po zakupie”, a ryzyko materializuje się dokładnie wtedy, gdy dokumentu brakuje. Rozsądnie jest zaplanować rejestrację testamentu równolegle z finalizacją transakcji lub tuż po odbiorze aktu własności.

Przy porządkowaniu spraw spadkowych warto przemyśleć kilka elementów:

• Zakres. Czy testament ma objąć tylko nieruchomość w Dubaju, czy szerszy majątek w UAE, w tym konta i udziały.
• Spadkobiercy i udziały. Precyzyjne wskazanie osób i części, które mają otrzymać. To właśnie ten element eliminuje ryzyko domyślnego podziału według prawa lokalnego.
• Wykonawca. Osoba, która poprowadzi proces po stronie UAE.
• Opieka nad dziećmi. Istotne szczególnie przy relokacji całej rodziny do Dubaju.
• Spójność z planem w Polsce. Testament w UAE dotyczy zwykle wyłącznie aktywów w Emiratach, a majątek w Polsce nadal reguluje prawo polskie. Oba dokumenty powinny być spójne i nie kolidować ze sobą.

Ostatni punkt jest częstym źródłem nieporozumień. Testament DIFC nie zastępuje polskiego testamentu ani nie reguluje domu czy kont w Polsce. To dokument celowany na majątek w UAE, który ma współistnieć z rozwiązaniami krajowymi. Warto, aby jeden prawnik po stronie UAE i doradca po stronie polskiej mieli świadomość obu dokumentów.

Na tym etapie warto skonsultować konkretną sytuację, bo dobór wariantu testamentu zależy od struktury majątku i sytuacji rodzinnej. Pomożemy skierować do sprawdzonych kancelarii i zestawić temat dziedziczenia z pozostałymi kwestiami zakupu, takimi jak rezydencja czy rozliczenia podatkowe między UAE a Polską.

Na co uważać

Kilka rzeczy warto mieć z tyłu głowy. Po pierwsze, sam fakt zakupu nieruchomości nie tworzy żadnego testamentu, o dokument trzeba zadbać osobno. Po drugie, systemy DIFC i Abu Dhabi mają odrębne zakresy terytorialne, więc dla aktywów w różnych emiratach może być potrzebne osobne uregulowanie. Po trzecie, federalne prawo o statusie osobistym niemuzułmanów zmieniło tło prawne, ale nie znosi wartości zarejestrowanego testamentu, który nadal najpełniej oddaje wolę właściciela. Po czwarte, przepisy i procedury w UAE ewoluują, dlatego decyzje warto opierać na bieżącej konsultacji, a nie na starszych opracowaniach. I najważniejsze: testament to zabezpieczenie, które kosztuje ułamek wartości nieruchomości, a chroni rodzinę przed najbardziej stresującym scenariuszem w najgorszym możliwym momencie.